13 Jan Die Teilungserklärung
DIE TEILUNGSERKLÄRUNG
Beim Wohnungskauf ist es besonders wichtig die Teilungserklärung genauer unter die Lupe zu nehmen. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft und legt durch die Gemeinschaftsordnung fest, welchen Rechten und Pflichten die Wohnungseigentümer nachkommen müssen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Teilungserklärung ist, was diese beinhaltet und worauf zu achten ist.
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Begriffserklärungen:
Sondereigentum: Unter Sondereigentum versteht man das (Allein-)Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude, z.B. einer Wohnung, einem Keller oder einem Stellplatz.
Gemeinschaftseigentum: Dies sind Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören. Zu nennen wären hier z.B. tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung oder Balkone.
Wohnungseigentum: Beide oben genannten Eigentumsarten zusammen bilden das Wohnungseigentum.
1. Was ist eine Teilungserklärung
Wie der Name impliziert, ist die Teilungserklärung eine Erklärung des Grundstückseigentümers zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile (MEA). Möchte ein Eigentümer sein Mehrfamilienhaus also in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, so bedarf es einer Teilungserklärung. Die Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt eingereicht und aufbewahrt.
Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum werden soll.
Der teilende Eigentümer bestimmt für jedes Sondereigentum, wie viele Miteigentumsanteile vergeben werden. Dies geschieht beispielsweise auf Basis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen. Oft werden die MEA in Teilen von 1.000 oder 10.000 angegeben – zum Beispiel 100/1.000. Die Miteigentumsanteile sind bei der Verteilung der Kosten am Gemeinschaftseigentum wichtig.
2. Wie ist eine Teilungserklärung aufgebaut
Aufteilungsplan:
Hierbei handelt es sich um eine Bauzeichnung. Diese zeigt die Aufteilung des Gebäudes auf. Aus dieser geht die Größe und Lage der einzelnen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegenden Gebäudeteile hervor. Es dient zur eindeutigen Abgrenzung von Sondereigentum zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum. Alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume tragen deshalb dieselbe Nummer. Der Aufteilungsplan muss Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung:
Sie ist Bestandteil des Aufteilungsplans. Diese bescheinigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind und somit unabhängig voneinander genutzt werden können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Bedingung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden darf.
Gemeinschaftsordnung:
In den meisten Fällen enthält die Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung. Diese regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine Hausordnung enthalten.
3. Worauf ist in der Teilungserklärung zu achten
Den gesetzlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) – zum Gesetzestext. Die Eigentümer haben das Recht von Gesetz abweichende Regelungen zu treffen. Diese müssen allerdings per Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Hier gilt es zu prüfen, ob diese tatsächlich wirksam sind.
Typische Beschränkungen, Fallstricke und Fehler sind folgende Beispiele:
- Einschränkung bei der Tierhaltung, z.B. Verbot von Kampfhunden
- ein unzeitgemäßer Kostenverteilungsschlüssel (Heizkostenverordnung)
- eine fehlerhafte Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Verpflichtung zur Übernahme von Wohngeldrückständen eines Vorbesitzers
- Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Es kann allerdings vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Tausch oder Reparatur nur seine eigenen Kosten zahlt