16 Jan Das Hausgeld
DAS HAUSGELD
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich auch mit dem Hausgeld auseinandersetzen. In diesem Artikel erfahren Sie was das Hausgeld ist und worauf Sie alles achten sollten.
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1. Was ist das Hausgeld?
Jeder Wohnungseigentümer, der Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, muss sich anteilig an den Kosten dieser beteiligen. Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die alle Eigentümer an die Hausverwaltung zahlen und die am Ende des Jahres abgerechnet wird. Somit ist das Hausgeld vergleichbar mit der Nebenkostenvorauszahlung und der Nebenkostenabrechnung von Mietern. Das Hausgeld dient zum Bezahlen der laufenden Kosten für Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Gebäudes.
2. Welche Kosten gehören zum Hausgeld?
Die rechtliche Grundlage für das Hausgeld bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welches die Verteilung der Nutzen und Lasten regelt (zum Gesetz). Das Hausgeld setzt sich aus den folgenden Kosten zusammen.
Betriebskosten:
Betriebskosten im Sinne von §1 BetrKV sind zum Beispiel:
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizkosten bei einer Zentralheizung
- Personen- und Lastenaufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung für gemeinschaftlich genutzte Bereiche
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
- Hausmeister
Auf die Mieter nicht umlegbare Kosten des Hausgeldes sind die folgenden:
Verwalterkosten:
Hierzu gehören die Kosten für die Hausverwaltung/WEG-Verwaltung, die Geschäftsführung und die Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft.
Instandhaltungsrücklage:
Wie der Name verrät, dient diese zum langfristigen Aufbau einer Rücklage für die Instandhaltung, Instandsetzung, Reparatur oder auch Modernisierung der Immobilie.
3. Wie wird das Hausgeld berechnet?
Für die Berechnung des Hausgeldes ist die Hausverwaltung verantwortlich. Die Hausverwaltung stellt einen Wirtschaftsplan für das kommende Jahr auf, in dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufgestellt werden. Zudem wird separat die zukünftige Instandhaltungsrücklage berechnet. Maßgeblich ist hier der Zustand des Gebäudes und Reparatur- und Sanierungspläne der Wohnungseigentümer. Dieser Wirtschaftsplan muss dann von der Eigentümerversammlung genehmigt werden, hier genügt eine einfache Mehrheit.
4. Wie funktioniert die Kostenverteilung?
In der Regel verteilt sich das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 WEG). Die Miteigentumsanteile stehen in der Teilungserklärung.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch auch abweichende Kostenverteilungen beschließen. Zum Beispiel kann das Hausgeld zu gleichen Teilen je Wohneinheit bezahlt werden. Dies kann den Verwaltungsaufwand deutlich verringern, eignet sich allerdings eher bei gleichgroßen Wohnungen.
Hinweis: Ausgeschlossen von diesen abweichenden Regelungen sind die Heiz- und Warmwasserkosten, denn diese müssen nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) angerechnet werden.
5. Wie hoch ist das Hausgeld?
In der Regel ist das Hausgeld ca. 20-30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters. Dies ist deshalb der Fall, da die Eigentümergemeinschaft für notwendige Reparaturen, Renovierungen oder Sanierungsarbeiten Instandhaltungsrücklagen bilden müssen.
Wie hoch das Hausgeld schlussendlich ausfällt ist von den Einnahmen, Ausgaben und dem Zustand des Gebäudes abhängig.
6. Was passiert bei einer Differenz am Ende des Jahres?
Hier verhält es sich wie bei der Nebenkostenabrechnung von Mietwohnungen. Wurde zu viel eingezahlt, so bekommen die Eigentümer das Geld zurück. Wurde seitens der Hausverwaltung zu niedrig kalkuliert, so muss der Fehlbetrag nachgezahlt werden.
Hinweis: Eigentümer müssen auch bei Leerstand Hausgeld zahlen. Wenn Sie ihre Eigentumswohnung vermieten und diese leer steht, so befreit dies nicht von der Pflicht das Hausgeld zu zahlen.
7. Kann man das Hausgeld auf die Mieter umlegen?
Ein Vermieter kann Kosten an den Mieter weitergeben, diese nennt man umlagefähige Nebenkosten. Welche Betriebskosten umlagefähig sind steht in der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) geschrieben.
Kosten für den Verwalter, Kontoführungsgebühren des Hausgeldskontos und Kosten der Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht umlagefähig. Des Weiteren können die Kosten für die Instandhaltungsrücklage auch nicht umgelegt werden.
Wichtig:
Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es ist darauf zu achten, dass ein Vermieter die Kosten entsprechend der im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel weiterleitet. Um umständliche Rechnerei zu vermeiden, könnte man im Mietvertrag den gleichen Verteilungsschlüssel anwenden, wie er laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. Da es sein kann, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, sollte man entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag aufnehmen.
8. Tipps für Käufer
Beim Kauf einer Immobilie sollte man nicht nur auf den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten achten, sondern auch auf das Hausgeld.
Vor dem Wohnungskauf sollte ein genauer Blick auf den Zustand des Gebäudes geworfen werden. Wie sieht die Fassade, die Fenster und das Dach aus? Auch sollte man sich beim Eigentümer oder dem Makler darüber informieren, ob größere Reparaturen geplant oder aufgeschoben worden sind. Hierzu sollte unbedingt Einsicht in die Versammlungsprotokolle und den Wirtschaftsplan genommen werden. Überprüft werden sollte auch die Instandhaltungsrücklage. Ist diese gering und stehen große Reparaturen oder Sanierungen an, werden die Eigentümer, aus eigener Tasche, eine Sonderumlage zahlen müssen.
Weiter sollte geprüft werden, ob der aktuelle Eigentümer Hausgeldschulden hat. Auch wenn dies nicht das Verschulden des Kaufinteressenten ist, kann es sein, dass dieser dafür aufkommen muss – wenn dies in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung so vereinbart worden ist.